房地产“收储”进展缓慢，症结究竟在何处？

盘活存量土地、收购已建成商品房用于保障房，被认为是去库存、稳楼市一揽子政策的重要措施之一。

这一被寄予厚望的政策组合拳，落地情况如何？是稳步推进还是困难重重，其实际进展备受外界关注。

山东省寿光市城投控股12月23日披露，其所持部分土地资产被“收储”，其部分存量用地，由此被成功“盘活”。与此同时，近日以来张家界等地，也在积极推动盘活存量相关工作。

“虽然一些地方公布了收储情况，但总体来看，各地对存量用地及商品房的收购因面临多重困难，相关落地工作并不容易。”一位房地产行业分析师告诉记者。

就各地正在推动的“收储”工作，一家大型国资房企管理层在不久前举办的行业交流会上表示，回购存量用地对于加快房企资金流动性有着重要意义。不过，从其目前观察到的有限情况来看，回购工作实际进展相对缓慢。

“由于盘活存量用地以及存量房涉及到很多领域，各地在实际操作中，往往会面临较多复杂的问题。这其中可能会涉及到收购价格的确定，如何获得资金、怎么使用收购资金，以及盘活后的土地如何有效利用等问题。”上述房企管理层称。

“当前收储去库存，在实操过程中确实面临一些堵点，但在不断提高收储力度、优化收储细则的趋势下，这些问题将逐渐被疏通。随着地方收储的动力不断提升，现房库存问题将得到妥善解决，以推动楼市企稳。”东北证券上海研究咨询分公司房地产首席分析师吴胤翔指出。

资金短板待解

在房地产市场调控与资源优化进程中，各地正积极探索存量土地的盘活之道。

12月23日，寿光城投集团披露，经公司子公司寿光市城市建设投资开发有限公司与寿光市土地储备中心协商，寿光市土储中心将收购寿光市城市建设投资公司所持部分土地。

据了解，寿光城投将其所持6宗土地资产转让予寿光市土储中心，涉及土地证号包括鲁（2024）寿光市不动产权第0011751号、0004150号、0003240号、0030005 号等，土地用途包括城镇住宅用地、工业用地等。

公告显示，转让标的资产拿地金额约3.32亿元，而本次收购价格约3.52亿元。

“本次土地资产转让预计产生交易收益约2059万元，占本公司合并报表范围上年度净利润的40.38%。”寿光城投方面称。

58安居客研究院院长张波指出，为优化土地资源配置，提高土地利用效率，从中央层面出台了各项政策，以推动地方有序收购存量土地。实际操作过程，地方上一般会优先收购企业无力或无意愿继续开发，以及已供应、未动工的住宅用地和商服用地。

寿光城投公布上述土地被回购信息之前，湖南省张家界市就专项债收购存量土地，也展开了部署。

据微信公众号“掌上张家界”披露，张家界将全面摸清存量闲置土地资产，为编制市中心城区控制性详细规划提供有力保障。在明确目标的同时，将科学确定土地价格，明确项目申报优先序，通过争取最大支持，全力以赴做好做实专项债券资金收回收购存量闲置土地工作。

就回购存量土地的资金问题，张波告诉记者，一些地方城市可能仍面临一定资金短板。

“目前来看，地方回购土地主要有两种方式来解决资金来源。一是地方政府通过发行地方政府专项债券等方式筹集资金，专项用于收购存量土地。二是收购过程中给予被收购方‘票据’，用于抵扣后续在本次拿地过程中的土地出让金，例如广州市今年分两次向越秀地产发出了120亿元票据。“张波称。

其进一步表示，为使资金及土地得到快速有效使用，不少城市也展开了多方面尝试。从已经公布的案例来看，收购之后土地的用途主要有几种方式，包括用于保障性住房建设、调整规划后再上市、结合城中村改造等其他用途。

据了解，目前这几类方式在各地都在推进相关工作，而调整规划再上市的案例较多。例如，今年华侨城位于武汉的7万平方米TOD 项目土地被收储，被收储土地经过调规后，将再次上市出让。

重庆拟投35亿收购13个商品房项目

地方回购存量土地之际，也在推动收购存量商品房工作。

据人民日报报道，重庆建工投资控股有限责任公司副总经理程亮近日介绍，嘉寓公司签约收购重庆存量商品房用作保障性住房项目共13个，有3个已完成收购，其余10个正稳步推进，预计总投入35亿元。

“我们配资8亿元，剩余27亿元得靠融资。”程亮称。

除重庆外，安徽、广西、吉林等地，近期也公布了收购存量房工作最新进展。

据中国人民银行安徽省分行12月2日公布，自今年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于支持地方国企收购已建成存量商品房用作保障性住房以来，人民银行安徽省分行积极推动金融机构落地该项政策。

目前，六安舒城县万达公寓项目、亳州蒙城县濮水庄园项目已获得住房租赁团体购房贷款授信，累计获批额度5.35亿元，且已按合同进度有序放款，后续将按要求申请保障性住房再贷款。

其中，舒城万达公寓项目由中国银行安徽省分行、农业银行安徽省分行联合授信1.05亿元，共支持685套小户型商住公寓被收购用作保障性租赁住房；蒙城濮水庄园项目由农业发展银行安徽省分行授信4.3亿元，共支持865套住宅被收购用作保障性租赁住房。

在广西，据住建部官方网站12月17日公布的信息，广西壮族自治区住建厅组建了收购存量商品房用作保障性住房工作专班，按照“周调度”方式，加强对收购工作的实时跟踪和调度。截至11月底，全区已完成协议收购存量商品住房用作保障性住房2876套、面积30.13万平方米。接下来，广西将加快推动项目落地，确保年底前全区第一批收购计划全部落地见效。

此外，吉林省住建厅12月19日介绍，为消化存量、优化增量，吉林省力争收购不低于100万平方米库存商品房面积用于保障房，目前已收购库存商品房39.7万平方米。

落地因何偏慢？

就各地提出“收储”计划，多位分析人士指出进展偏慢。

据中指院监测数据，今年以来已有超50城发布收购存量房作为保障性住房的公告。然而根据央行公布数据，截止9月末，用于收购存量商品房的3000亿元保障性住房再贷款余额162亿元，较6月末仅增加41亿元，各地收储工作整体进展较缓慢。

对于收储进展偏慢的原因，一家房产机构分析师告诉记者，无论是回购闲置用地还是收购存量商品房，从资金的筹集到完成收储，有一定时间间隔；另一方面，资金的使用需要支付一定成本，在保障国企能获得相对充足的资金来源的同时，如何使资金在一定时间内得以有效周转并获得预期收益，也是需要考量的。

此外，张波指出，由于“收储”并不是纯公益工作，地方至少需要达成项目的收支平衡。因此，地方在回购闲置用地、收购商品房时，往往会考察被收购标的是否足够“优质”，而这层考量的背后，是地方既需要保障所投资金足够安全，还要察看项目是否符合相应回报要求，同时还可能会评估资金所投项目在一定周期内的周转性如何。

以收购商品房为例，地方政府在收购时，往往对房源的地理位置、户型、面积、价格等多方面有严格要求，而符合收购条件的项目却相对有限。

另外，地区之间的差异，也可能对“收储”工作的落地形成影响。

同策房产分析师指出，三四线城市在实际购买力、地方政府的财政实力，以及对于资产价格变动情况的敏感度等方面，与大城市有不小的差异。由此，借助“收储”来实现去库存的过程中，可能会面临更多实现的问题，解决起来的难度也更高。

就收购存量房而言，在操作中面临的问题包括，地方政府或者国企相关平台公司的资金实力能否支撑收购任务；在存在资金缺口的情况下，对于城市能级不高的地方，其能否获取足够的财政或专项贷款支持。

“最大的难点是，收储工作与保障性住房的潜在需求量，在落到实际操作层面之时，应当做出怎样的评估。这个工作很重要，一旦评估失误，很可能会造成资源的损失和浪费。”同策房产分析师表示。

中指院政策研究总监陈文静也认为，就收购存量商品房而言，当前仍面临价格撮合难度大、供需错配等问题，这些收储堵点的打通，仍需更多配套政策给予支持。

“城中村改造专项借款和地方专项债，均可作为收储存量商品房的增量资金，随着增量资金的不断落位，有助于加快地方政府收购存量商品房的节奏。”陈文静称。

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